Um francês que deseja adquirir um imóvel residencial no Canadá enfrenta primeiro uma barreira legislativa federal: a Lei que proíbe a compra de imóveis residenciais por não canadenses, em vigor desde 1º de janeiro de 2023, foi prorrogada até 1º de janeiro de 2027. Esta lei condiciona toda a estratégia de compra de acordo com o status de imigração do comprador.
Antes de procurar um corretor ou comparar taxas de hipoteca, o primeiro passo é determinar se a lei federal permite ou não a transação. O status de imigração prevalece sobre tudo o mais.
Proibição federal de compra para não canadenses: o que diz a lei
A lei federal visa pessoas que não são cidadãos canadenses nem residentes permanentes. Um francês vivendo na França, sem visto de residência canadense, não pode comprar propriedade residencial na maioria das áreas urbanas do país até 1º de janeiro de 2027.
O texto não se preocupa com o status fiscal, mas exclusivamente com o status de imigração. Um francês que se tornou residente permanente ou cidadão canadense pode comprar livremente, mesmo que viva no exterior e financie sua compra com rendimentos franceses. A distinção pode parecer sutil, mas muda toda a estrutura do projeto.
Existem exceções. Os portadores de um visto de trabalho válido podem, sob certas condições, comprar uma casa no Canadá para um francês apesar da proibição geral. As compras de terrenos vagos para fins de desenvolvimento, ou de propriedades localizadas em áreas rurais, também escapam em certos casos ao escopo da lei.
Residência permanente e visto de trabalho: duas vias de acesso à propriedade
A residência permanente continua sendo a via mais segura. Ela elimina qualquer restrição relacionada à lei federal e abre o acesso a programas provinciais de ajuda à compra, às taxas de hipoteca padrão e às garantias da Sociedade Canadense de Hipotecas e Habitação (SCHL).
O visto de trabalho é a outra opção. Um portador de visto de trabalho válido pode comprar um imóvel residencial, mas as condições de financiamento diferem. Várias instituições financeiras canadenses exigem um pagamento inicial maior para não residentes permanentes, e o histórico de crédito canadense desempenha um papel determinante na obtenção do empréstimo hipotecário.
Construindo um histórico de crédito canadense
Sem um histórico de crédito no Canadá, obter um empréstimo hipotecário em condições favoráveis é um verdadeiro desafio. A maioria dos credores exige uma pontuação de pelo menos 680.
Um francês que acabou de chegar raramente possui essa pontuação. A estratégia clássica consiste em abrir uma conta bancária canadense, obter um cartão de crédito e usá-lo regularmente por vários meses antes de solicitar um empréstimo. Um histórico de crédito de pelo menos três meses é geralmente exigido para que o banco considere o pedido.
Pagamento inicial e empréstimo hipotecário no Canadá: os limites a conhecer
O pagamento inicial (o equivalente ao aporte pessoal na França) varia de acordo com o preço da propriedade e o status do comprador. Para um comprador elegível, a SCHL estabelece limites precisos.
- Para um preço de compra inferior ou igual a 500.000 dólares canadenses, o pagamento inicial mínimo corresponde a 5% do preço.
- Para a faixa entre 500.000 e 1.500.000 dólares canadenses, o mínimo sobe para 10% sobre a parte excedente.
- Acima de 1.500.000 dólares canadenses, o pagamento inicial mínimo é de 20%.
Um comprador não residente permanente, mesmo autorizado a comprar, muitas vezes terá que fazer um pagamento inicial maior, às vezes o dobro do limite padrão. Essa exigência bancária (e não legal) reflete o risco percebido pelo credor.
De acordo com a SCHL, as despesas mensais com habitação não devem exceder 39% da renda mensal bruta do mutuário. O montante total de reembolso das dívidas (hipoteca, cartões, empréstimos) não deve exceder 44% da renda bruta mensal. Esses dois índices servem de base para qualquer avaliação de elegibilidade hipotecária.
Impostos provinciais e taxas ocultas para um comprador estrangeiro no Canadá
Além do preço de compra e do empréstimo hipotecário, várias camadas de taxas se acumulam, e algumas afetam especificamente os compradores estrangeiros ou não residentes.
A Colúmbia Britânica e Ontário aplicam impostos adicionais sobre as compras feitas por não residentes. Esses valores podem representar uma parte significativa do preço de venda, tornando essas províncias consideravelmente mais caras para um francês sem residência permanente.
- Os direitos de transferência de propriedade (equivalente às taxas de cartório na França) variam de uma província para outra e são de responsabilidade do comprador.
- A inspeção da propriedade, opcional mas fortemente recomendada, representa um custo adicional a ser previsto antes da assinatura da oferta de compra.
- Os honorários legais (advogado ou notário, dependendo da província) cobrem a verificação dos títulos, o registro da hipoteca e a transferência de propriedade.
- O seguro de empréstimo hipotecário, obrigatório quando o pagamento inicial é inferior a 20%, é adicionado ao montante emprestado.
O papel do corretor imobiliário
No Canadá, o corretor imobiliário representa o comprador ou o vendedor e sua comissão é geralmente paga pelo vendedor. Para um francês pouco familiarizado com o mercado local, recorrer a um corretor especializado no acompanhamento de compradores estrangeiros ajuda a evitar erros caros, especialmente na redação da oferta de compra e nas cláusulas condicionais (inspeção, financiamento).
O mercado imobiliário canadense funciona de maneira diferente do mercado francês em vários aspectos: as ofertas múltiplas são comuns nas grandes cidades, os prazos entre a oferta aceita e a posse são mais curtos, e o compromisso de venda como o conhecemos na França não existe na mesma forma.
O projeto de compra imobiliária no Canadá para um francês baseia-se, portanto, primeiro na clarificação do status de imigração e, em seguida, na construção de um dossiê financeiro conforme às exigências locais. A prorrogação da proibição federal até 2027 exige antecipar o cronograma do projeto bem antes, alinhando os trâmites migratórios e a preparação financeira.