Un francés que desea adquirir una propiedad residencial en Canadá se enfrenta primero a una barrera legislativa federal: la Ley que prohíbe la compra de inmuebles residenciales por no canadienses, que entró en vigor el 1 de enero de 2023, ha sido prorrogada hasta el 1 de enero de 2027. Esta ley condiciona toda la estrategia de compra según el estatus migratorio del comprador.
Antes de buscar un corredor o comparar tasas hipotecarias, el primer paso consiste en determinar si la ley federal autoriza o no la transacción. El estatus migratorio prevalece sobre todo lo demás.
Prohibición federal de compra para no canadienses: lo que dice la ley
La ley federal se dirige a las personas que no son ciudadanos canadienses ni residentes permanentes. Un francés que vive en Francia, sin permiso de residencia canadiense, no puede comprar una propiedad residencial en la mayoría de las zonas urbanas del país hasta el 1 de enero de 2027.
El texto no se interesa por el estatus fiscal, sino exclusivamente por el estatus migratorio. Un francés que se ha convertido en residente permanente o ciudadano canadiense puede comprar libremente, incluso si vive en el extranjero y financia su compra con ingresos franceses. La distinción parece sutil, pero cambia todo el planteamiento del proyecto.
Existen excepciones. Los titulares de un permiso de trabajo válido pueden, bajo ciertas condiciones, comprar una casa en Canadá para un francés a pesar de la prohibición general. Las compras de terrenos vacantes con fines de desarrollo, o de propiedades ubicadas en zonas rurales, también escapan en ciertos casos al ámbito de aplicación de la ley.
Residencia permanente y permiso de trabajo: dos vías de acceso a la propiedad
La residencia permanente sigue siendo la vía más segura. Elimina cualquier restricción relacionada con la ley federal y abre el acceso a los programas provinciales de ayuda a la compra, a las tasas hipotecarias estándar y a las garantías de la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda (SCHL).
El permiso de trabajo constituye la otra opción. Un titular de un permiso de trabajo válido puede comprar una propiedad residencial, pero las condiciones de financiación son diferentes. Varios bancos canadienses exigen un pago inicial más alto para los no residentes permanentes, y el historial de crédito canadiense juega un papel determinante en la obtención del préstamo hipotecario.
Construir un historial de crédito canadiense
Sin un historial de crédito en Canadá, obtener un préstamo hipotecario en condiciones favorables es un recorrido lleno de obstáculos. La mayoría de los prestamistas requieren una puntuación de al menos 680.
Un francés que acaba de llegar rara vez tiene esta puntuación. La estrategia clásica consiste en abrir una cuenta bancaria canadiense, obtener una tarjeta de crédito y utilizarla de manera regular durante varios meses antes de presentar una solicitud de préstamo. Se requiere generalmente un historial de crédito de un mínimo de tres meses para que el banco considere la solicitud.
Pago inicial y préstamo hipotecario en Canadá: los umbrales a conocer
El pago inicial (el equivalente del aporte personal en Francia) varía según el precio de la propiedad y el estatus del comprador. Para un comprador elegible, la SCHL establece umbrales precisos.
- Para un precio de compra inferior o igual a 500,000 dólares canadienses, el pago inicial mínimo corresponde al 5 % del precio.
- Para el tramo entre 500,000 y 1,500,000 dólares canadienses, el mínimo pasa al 10 % sobre la porción excedente.
- Más allá de 1,500,000 dólares canadienses, el pago inicial mínimo es del 20 %.
Un comprador no residente permanente, incluso autorizado a comprar, a menudo deberá aportar un pago inicial más alto, a veces el doble del umbral estándar. Este requisito bancario (y no legal) refleja el riesgo percibido por el prestamista.
Según la SCHL, los gastos de vivienda mensuales no deberían superar el 39 % del ingreso mensual bruto del prestatario. El monto total de reembolso de deudas (hipoteca, tarjetas, préstamos) no debería exceder el 44 % del ingreso bruto mensual. Estas dos proporciones sirven de base para toda evaluación de elegibilidad hipotecaria.
Impuestos provinciales y costos ocultos para un comprador extranjero en Canadá
Más allá del precio de compra y del préstamo hipotecario, se añaden varias capas de costos, y algunos afectan específicamente a los compradores extranjeros o no residentes.
Columbia Británica y Ontario aplican impuestos adicionales sobre las compras realizadas por no residentes. Estos montos pueden representar una parte significativa del precio de venta, lo que hace que estas provincias sean notablemente más costosas para un francés sin residencia permanente.
- Los derechos de transferencia de propiedad (equivalente de los gastos notariales en Francia) varían de una provincia a otra y son a cargo del comprador.
- La inspección de la propiedad, opcional pero altamente recomendada, representa un costo adicional a prever antes de la firma de la oferta de compra.
- Los gastos legales (abogado o notario según la provincia) cubren la verificación de títulos, el registro de la hipoteca y la transferencia de propiedad.
- El seguro de préstamo hipotecario, obligatorio cuando el pago inicial es inferior al 20 %, se suma al monto prestado.
El papel del corredor inmobiliario
En Canadá, el corredor inmobiliario representa al comprador o al vendedor y su comisión generalmente es pagada por el vendedor. Para un francés poco familiarizado con el mercado local, recurrir a un corredor especializado en la asistencia a compradores extranjeros permite evitar errores costosos, especialmente en la redacción de la oferta de compra y las cláusulas condicionales (inspección, financiación).
El mercado inmobiliario canadiense funciona de manera diferente al mercado francés en varios aspectos: las ofertas múltiples son comunes en las grandes ciudades, los plazos entre la oferta aceptada y la toma de posesión son más cortos, y el compromiso de venta tal como se conoce en Francia no existe en la misma forma.
Por lo tanto, el proyecto de compra inmobiliaria en Canadá para un francés se basa primero en la clarificación del estatus migratorio, y luego en la construcción de un expediente financiero conforme a los requisitos locales. La prórroga de la prohibición federal hasta 2027 impone anticipar el calendario del proyecto con suficiente antelación, alineando los trámites migratorios y la preparación financiera.