Un francese che desidera acquistare un immobile residenziale in Canada si scontra innanzitutto con una barriera legislativa federale: la Legge che vieta l’acquisto di immobili residenziali da parte di non canadesi, entrata in vigore il 1 gennaio 2023, è stata prorogata fino al 1 gennaio 2027. Questa legge condiziona tutta la strategia di acquisto in base allo stato di immigrazione dell’acquirente.
Prima di cercare un agente immobiliare o di confrontare i tassi ipotecari, il primo passo consiste nel determinare se la legge federale consente o meno la transazione. Lo stato di immigrazione prevale su tutto il resto.
Divieto federale di acquisto per non canadesi: cosa dice la legge
La legge federale si rivolge a persone che non sono né cittadini canadesi né residenti permanenti. Un francese che vive in Francia, senza permesso di soggiorno canadese, non può acquistare proprietà residenziale nella maggior parte delle aree urbane del paese fino al 1 gennaio 2027.
Il testo non si interessa allo stato fiscale ma esclusivamente allo stato di immigrazione. Un francese diventato residente permanente o cittadino canadese può acquistare liberamente, anche se vive all’estero e finanzia il suo acquisto con redditi francesi. La distinzione sembra sottile, ma cambia completamente l’impianto del progetto.
Esistono eccezioni. I titolari di un permesso di lavoro valido possono, a determinate condizioni, acquistare una casa in Canada per un francese nonostante il divieto generale. Gli acquisti di terreni non edificati a fini di sviluppo, o di proprietà situate in zone rurali, sfuggono anche in alcuni casi all’ambito di applicazione della legge.
Residenza permanente e permesso di lavoro: due vie d’accesso alla proprietà
La residenza permanente rimane la via più sicura. Essa elimina ogni restrizione legata alla legge federale e apre l’accesso ai programmi provinciali di aiuto all’acquisto, ai tassi ipotecari standard e alle garanzie della Società canadese di ipoteche e alloggi (SCHL).
Il permesso di lavoro costituisce l’altra opzione. Un titolare di permesso di lavoro valido può acquistare un immobile residenziale, ma le condizioni di finanziamento differiscono. Diverse banche canadesi richiedono un acconto più elevato per i non residenti permanenti, e la storia creditizia canadese gioca un ruolo determinante nell’ottenimento del prestito ipotecario.
Costruire un dossier di credito canadese
Senza una storia di credito in Canada, ottenere un prestito ipotecario a condizioni favorevoli è un percorso ad ostacoli. La maggior parte dei prestatori richiede un punteggio di almeno 680.
Un francese appena arrivato raramente dispone di questo punteggio. La strategia classica consiste nell’aprire un conto bancario canadese, ottenere una carta di credito e utilizzarla regolarmente per diversi mesi prima di presentare una domanda di prestito. Una storia di credito di almeno tre mesi è generalmente richiesta affinché la banca prenda in considerazione la domanda.
Acconto e prestito ipotecario in Canada: le soglie da conoscere
L’acconto (l’equivalente del contributo personale in Francia) varia in base al prezzo della proprietà e allo stato dell’acquirente. Per un acquirente idoneo, la SCHL fissa soglie precise.
- Per un prezzo d’acquisto inferiore o uguale a 500.000 dollari canadesi, l’acconto minimo corrisponde al 5% del prezzo.
- Per la fascia tra 500.000 e 1.500.000 dollari canadesi, il minimo sale al 10% sulla porzione eccedente.
- Oltre 1.500.000 dollari canadesi, l’acconto minimo è del 20%.
Un acquirente non residente permanente, anche se autorizzato ad acquistare, dovrà spesso versare un acconto più elevato, talvolta il doppio della soglia standard. Questa esigenza bancaria (e non legale) riflette il rischio percepito dal prestatore.
Secondo la SCHL, le spese mensili per l’abitazione non dovrebbero superare il 39% del reddito mensile lordo del mutuatario. L’importo totale del rimborso dei debiti (mutuo, carte, prestiti) non dovrebbe superare il 44% del reddito lordo mensile. Questi due rapporti servono da base per qualsiasi valutazione di idoneità ipotecaria.
Tasse provinciali e costi nascosti per un acquirente straniero in Canada
Oltre al prezzo d’acquisto e al prestito ipotecario, si aggiungono diversi strati di costi, e alcuni riguardano specificamente gli acquirenti stranieri o non residenti.
La Columbia Britannica e l’Ontario applicano tasse aggiuntive sugli acquisti effettuati da non residenti. Questi importi possono rappresentare una parte significativa del prezzo di vendita, rendendo queste province notevolmente più costose per un francese senza residenza permanente.
- Le imposte di trasferimento immobiliare (equivalente delle spese notarili in Francia) variano da provincia a provincia e sono a carico dell’acquirente.
- L’ispezione della proprietà, facoltativa ma fortemente raccomandata, rappresenta un costo aggiuntivo da prevedere prima della firma dell’offerta d’acquisto.
- Le spese legali (avvocato o notaio a seconda della provincia) coprono la verifica dei titoli, la registrazione dell’ipoteca e il trasferimento di proprietà.
- L’assicurazione del prestito ipotecario, obbligatoria quando l’acconto è inferiore al 20%, si aggiunge all’importo preso in prestito.
Il ruolo dell’agente immobiliare
In Canada, l’agente immobiliare rappresenta l’acquirente o il venditore e la sua commissione è generalmente pagata dal venditore. Per un francese poco familiare con il mercato locale, rivolgersi a un agente specializzato nell’accompagnamento degli acquirenti stranieri permette di evitare errori costosi, in particolare nella redazione dell’offerta d’acquisto e delle clausole condizionali (ispezione, finanziamento).
Il mercato immobiliare canadese funziona in modo diverso rispetto al mercato francese su diversi punti: le offerte multiple sono comuni nelle grandi città, i tempi tra l’offerta accettata e il trasferimento di possesso sono più brevi, e il compromesso di vendita così come lo conosciamo in Francia non esiste nella stessa forma.
Il progetto di acquisto immobiliare in Canada per un francese si basa quindi prima di tutto sulla chiarificazione dello stato di immigrazione, poi sulla costruzione di un dossier finanziario conforme alle esigenze locali. La proroga del divieto federale fino al 2027 impone di anticipare il calendario del progetto con largo anticipo, allineando le pratiche migratorie e la preparazione finanziaria.