Ein Franzose, der eine Wohnimmobilie in Kanada erwerben möchte, sieht sich zunächst einer bundesrechtlichen Hürde gegenüber: Das Gesetz, das den Kauf von Wohnimmobilien durch Nicht-Kanadier verbietet, trat am 1. Januar 2023 in Kraft und wurde bis zum 1. Januar 2027 verlängert. Dieses Gesetz bestimmt die gesamte Kaufstrategie nach dem Einwanderungsstatus des Käufers.
Bevor man einen Makler sucht oder Hypothekenzinsen vergleicht, besteht der erste Schritt darin, festzustellen, ob das Bundesgesetz die Transaktion erlaubt oder nicht. Der Einwanderungsstatus hat Vorrang vor allem anderen.
Bundesweites Kaufverbot für Nicht-Kanadier: Was das Gesetz sagt
Das Bundesgesetz richtet sich gegen Personen, die weder kanadische Staatsbürger noch permanente Einwohner sind. Ein Franzose, der in Frankreich lebt und kein kanadisches Aufenthaltsvisum hat, kann bis zum 1. Januar 2027 keine Wohnimmobilie in den meisten städtischen Gebieten des Landes kaufen.
Der Text befasst sich nicht mit dem Steuerstatus, sondern ausschließlich mit dem Einwanderungsstatus. Ein Franzose, der permanenter Einwohner oder kanadischer Staatsbürger geworden ist, kann frei kaufen, selbst wenn er im Ausland lebt und seinen Kauf mit französischen Einkünften finanziert. Die Unterscheidung mag subtil erscheinen, aber sie verändert das gesamte Projekt.
Es gibt Ausnahmen. Inhaber eines gültigen Arbeitsvisums können unter bestimmten Bedingungen eine Immobilie in Kanada für einen Franzosen kaufen, trotz des allgemeinen Verbots. Der Kauf von unbebauten Grundstücken zu Entwicklungszwecken oder von Immobilien in ländlichen Gebieten fällt in bestimmten Fällen ebenfalls nicht unter das Gesetz.
Permanente Wohnsitz und Arbeitsvisum: zwei Zugangswege zum Eigentum
Permanente Wohnsitz bleibt der sicherste Weg. Sie beseitigt alle Einschränkungen im Zusammenhang mit dem Bundesgesetz und eröffnet den Zugang zu provinziellen Kaufhilfsprogrammen, zu den Standardhypothekenzinsen und zu den Garantien der Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).
Das Arbeitsvisum stellt die andere Option dar. Ein Inhaber eines gültigen Arbeitsvisums kann eine Wohnimmobilie kaufen, aber die Finanzierungsbedingungen unterscheiden sich. Mehrere kanadische Banken verlangen eine höhere Anzahlung von Nicht-Permanentbewohnern, und die kanadische Kreditgeschichte spielt eine entscheidende Rolle bei der Genehmigung des Hypothekendarlehens.
Aufbau einer kanadischen Kreditgeschichte
Ohne Kreditgeschichte in Kanada ist es eine Herausforderung, ein Hypothekendarlehen zu günstigen Bedingungen zu erhalten. Die meisten Kreditgeber verlangen einen Score von mindestens 680.
Ein Franzose, der gerade angekommen ist, hat selten diesen Score. Die klassische Strategie besteht darin, ein kanadisches Bankkonto zu eröffnen, eine Kreditkarte zu erhalten und diese über mehrere Monate regelmäßig zu nutzen, bevor man einen Kreditantrag stellt. Eine Kreditgeschichte von mindestens drei Monaten wird in der Regel verlangt, damit die Bank den Antrag berücksichtigt.
Anzahlung und Hypothek in Kanada: die zu kennenden Schwellenwerte
Die Anzahlung (das Äquivalent der Eigenkapitalquote in Frankreich) variiert je nach Kaufpreis der Immobilie und dem Status des Käufers. Für einen berechtigten Käufer legt die CMHC bestimmte Schwellenwerte fest.
- Für einen Kaufpreis von 500.000 kanadischen Dollar oder weniger beträgt die Mindestanzahlung 5 % des Preises.
- Für den Bereich zwischen 500.000 und 1.500.000 kanadischen Dollar steigt das Minimum auf 10 % auf den überschüssigen Betrag.
- Über 1.500.000 kanadischen Dollar beträgt die Mindestanzahlung 20 %.
Ein Nicht-Permanentbewohner, selbst wenn er zum Kauf berechtigt ist, muss oft eine höhere Anzahlung leisten, manchmal das Doppelte des Standardwerts. Diese bankseitige (und nicht gesetzliche) Anforderung spiegelt das wahrgenommene Risiko des Kreditgebers wider.
Laut der CMHC sollten die monatlichen Wohnkosten 39 % des monatlichen Bruttoeinkommens des Kreditnehmers nicht überschreiten. Der Gesamtbetrag der Schuldenrückzahlungen (Hypothek, Kreditkarten, Darlehen) sollte 44 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Diese beiden Verhältnisse dienen als Grundlage für jede Hypothekenberechtigungseinschätzung.
Provinzsteuern und versteckte Kosten für ausländische Käufer in Kanada
Über den Kaufpreis und das Hypothekendarlehen hinaus kommen mehrere Kosten hinzu, von denen einige speziell ausländische oder Nichtansässige Käufer betreffen.
British Columbia und Ontario erheben zusätzliche Steuern auf Käufe, die von Nichtansässigen getätigt werden. Diese Beträge können einen erheblichen Teil des Verkaufspreises ausmachen, was diese Provinzen für einen Franzosen ohne permanente Wohnsitz deutlich teurer macht.
- Die Grundstücksübertragungssteuer (das Äquivalent der Notarkosten in Frankreich) variiert von Provinz zu Provinz und ist vom Käufer zu tragen.
- Die Immobilieninspektion, die optional, aber dringend empfohlen wird, stellt eine zusätzliche Kostenposition dar, die vor der Unterzeichnung des Kaufangebots eingeplant werden sollte.
- Die Rechtskosten (Anwalt oder Notar je nach Provinz) decken die Überprüfung der Titel, die Registrierung der Hypothek und die Eigentumsübertragung ab.
- Die Hypothekenversicherung, die obligatorisch ist, wenn die Anzahlung weniger als 20 % beträgt, wird zum geliehenen Betrag hinzugefügt.
Die Rolle des Immobilienmaklers
In Kanada vertritt der Immobilienmakler den Käufer oder Verkäufer, und seine Provision wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt. Für einen Franzosen, der mit dem lokalen Markt wenig vertraut ist, hilft die Inanspruchnahme eines Maklers, der auf die Begleitung ausländischer Käufer spezialisiert ist, kostspielige Fehler zu vermeiden, insbesondere bei der Erstellung des Kaufangebots und der aufschiebenden Bedingungen (Inspektion, Finanzierung).
Der kanadische Immobilienmarkt funktioniert in mehreren Punkten anders als der französische Markt: Mehrfachangebote sind in großen Städten üblich, die Fristen zwischen dem akzeptierten Angebot und dem Besitz sind kürzer, und der Kaufvertrag, wie wir ihn in Frankreich kennen, existiert nicht in derselben Form.
Das Immobilienkaufprojekt in Kanada für einen Franzosen basiert daher zunächst auf der Klärung des Einwanderungsstatus und dann auf dem Aufbau einer finanziellen Akte, die den lokalen Anforderungen entspricht. Die Verlängerung des bundesweiten Verbots bis 2027 erfordert eine frühzeitige Planung des Zeitplans des Projekts, indem Einwanderungsanträge und finanzielle Vorbereitungen aufeinander abgestimmt werden.