Un Français qui souhaite acquérir un bien résidentiel au Canada se heurte d’abord à une barrière législative fédérale : la Loi interdisant l’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, entrée en vigueur le 1er janvier 2023, a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027. Cette loi conditionne toute la stratégie d’achat selon le statut d’immigration de l’acheteur.
Avant de chercher un courtier ou de comparer les taux hypothécaires, la première étape consiste à déterminer si la loi fédérale autorise ou non la transaction. Le statut d’immigration prime sur tout le reste.
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Interdiction fédérale d’achat pour non-Canadiens : ce que dit la loi
La loi fédérale vise les personnes qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents. Un Français vivant en France, sans permis de séjour canadien, ne peut pas acheter de propriété résidentielle dans la plupart des zones urbaines du pays jusqu’au 1er janvier 2027.
Le texte ne s’intéresse pas au statut fiscal mais exclusivement au statut d’immigration. Un Français devenu résident permanent ou citoyen canadien peut acheter librement, même s’il vit à l’étranger et finance son achat avec des revenus français. La distinction paraît subtile, mais elle change tout le montage du projet.
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Des exceptions existent. Les détenteurs d’un permis de travail valide peuvent, sous certaines conditions, acheter une maison au Canada pour un Français malgré l’interdiction générale. Les achats de terrains vacants à des fins de développement, ou de propriétés situées en zone rurale, échappent aussi dans certains cas au champ d’application de la loi.
Résidence permanente et permis de travail : deux voies d’accès à la propriété
La résidence permanente reste la voie la plus sûre. Elle supprime toute restriction liée à la loi fédérale et ouvre l’accès aux programmes provinciaux d’aide à l’achat, aux taux hypothécaires standards et aux garanties de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Le permis de travail constitue l’autre option. Un détenteur de permis de travail valide peut acheter un bien résidentiel, mais les conditions de financement diffèrent. Plusieurs banques canadiennes exigent une mise de fonds plus élevée pour les non-résidents permanents, et l’historique de crédit canadien joue un rôle déterminant dans l’obtention du prêt hypothécaire.
Construire un dossier de crédit canadien
Sans historique de crédit au Canada, obtenir un prêt hypothécaire à des conditions favorables relève du parcours d’obstacles. La plupart des prêteurs demandent un pointage d’au moins 680.
Un Français qui vient d’arriver dispose rarement de ce score. La stratégie classique consiste à ouvrir un compte bancaire canadien, obtenir une carte de crédit et l’utiliser de façon régulière pendant plusieurs mois avant de déposer une demande de prêt. Un historique de crédit de trois mois minimum est généralement requis pour que la banque prenne la demande en considération.
Mise de fonds et prêt hypothécaire au Canada : les seuils à connaître
La mise de fonds (l’équivalent de l’apport personnel en France) varie selon le prix de la propriété et le statut de l’acheteur. Pour un acheteur admissible, la SCHL fixe des seuils précis.
- Pour un prix d’achat inférieur ou égal à 500 000 dollars canadiens, la mise de fonds minimale correspond à 5 % du prix.
- Pour la tranche entre 500 000 et 1 500 000 dollars canadiens, le minimum passe à 10 % sur la portion excédentaire.
- Au-delà de 1 500 000 dollars canadiens, la mise de fonds minimale est de 20 %.
Un acheteur non résident permanent, même autorisé à acheter, devra souvent verser une mise de fonds plus importante, parfois le double du seuil standard. Cette exigence bancaire (et non légale) reflète le risque perçu par le prêteur.
Selon la SCHL, les frais de logement mensuels ne devraient pas dépasser 39 % du revenu mensuel brut de l’emprunteur. Le montant total de remboursement des dettes (hypothèque, cartes, prêts) ne devrait pas excéder 44 % du revenu brut mensuel. Ces deux ratios servent de base à toute évaluation d’admissibilité hypothécaire.
Taxes provinciales et frais cachés pour un acheteur étranger au Canada
Au-delà du prix d’achat et du prêt hypothécaire, plusieurs couches de frais s’ajoutent, et certaines touchent spécifiquement les acheteurs étrangers ou non-résidents.
La Colombie-Britannique et l’Ontario appliquent des taxes additionnelles sur les achats effectués par des non-résidents. Ces montants peuvent représenter une part significative du prix de vente, ce qui rend ces provinces nettement plus coûteuses pour un Français sans résidence permanente.
- Les droits de mutation immobilière (équivalent des frais de notaire en France) varient d’une province à l’autre et sont à la charge de l’acheteur.
- L’inspection de la propriété, facultative mais fortement recommandée, représente un coût supplémentaire à prévoir avant la signature de l’offre d’achat.
- Les frais juridiques (avocat ou notaire selon la province) couvrent la vérification des titres, l’enregistrement de l’hypothèque et le transfert de propriété.
- L’assurance prêt hypothécaire, obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, s’ajoute au montant emprunté.
Le rôle du courtier immobilier
Au Canada, le courtier immobilier représente l’acheteur ou le vendeur et sa commission est généralement payée par le vendeur. Pour un Français peu familier du marché local, faire appel à un courtier spécialisé dans l’accompagnement des acheteurs étrangers permet d’éviter des erreurs coûteuses, notamment sur la rédaction de l’offre d’achat et les clauses conditionnelles (inspection, financement).
Le marché immobilier canadien fonctionne différemment du marché français sur plusieurs points : les offres multiples sont courantes dans les grandes villes, les délais entre l’offre acceptée et la prise de possession sont plus courts, et le compromis de vente tel qu’on le connaît en France n’existe pas sous la même forme.
Le projet d’achat immobilier au Canada pour un Français repose donc d’abord sur la clarification du statut d’immigration, puis sur la construction d’un dossier financier conforme aux exigences locales. La prolongation de l’interdiction fédérale jusqu’en 2027 impose d’anticiper le calendrier du projet bien en amont, en alignant démarches migratoires et préparation financière.