Een Fransman die een woning in Canada wil kopen, stuit eerst op een federale wetgeving: de wet die de aankoop van residentieel vastgoed door niet-Canadezen verbiedt, die op 1 januari 2023 in werking is getreden, is verlengd tot 1 januari 2027. Deze wet bepaalt de hele aankoopstrategie op basis van de immigratiestatus van de koper.
Voordat hij een makelaar zoekt of hypotheekrentes vergelijkt, is de eerste stap om te bepalen of de federale wet de transactie toestaat of niet. De immigratiestatus is bepalend voor alles.
Federale aankoopverbod voor niet-Canadezen: wat de wet zegt
De federale wet richt zich op personen die geen Canadese burgers of permanente bewoners zijn. Een Fransman die in Frankrijk woont, zonder een Canadees verblijfsvergunning, kan geen residentieel vastgoed kopen in de meeste stedelijke gebieden van het land tot 1 januari 2027.
De tekst houdt geen rekening met de fiscale status, maar uitsluitend met de immigratiestatus. Een Fransman die permanente inwoner of Canadees burger is geworden, kan vrij kopen, zelfs als hij in het buitenland woont en zijn aankoop financiert met Franse inkomsten. Het onderscheid lijkt subtiel, maar het verandert de hele opzet van het project.
Er zijn uitzonderingen. Houders van een geldige werkvergunning kunnen, onder bepaalde voorwaarden, een huis in Canada kopen voor een Fransman ondanks het algemene verbod. Aankopen van onroerend goed voor ontwikkelingsdoeleinden of van eigendommen gelegen in landelijke gebieden vallen in sommige gevallen ook buiten de reikwijdte van de wet.
Permanente verblijfsstatus en werkvergunning: twee toegangspaden tot eigendom
Permanente verblijfsstatus blijft de veiligste weg. Het verwijdert alle beperkingen die verband houden met de federale wet en opent de toegang tot provinciale aankoopsteunprogramma’s, standaard hypotheekrentes en garanties van de Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).
De werkvergunning is de andere optie. Een houder van een geldige werkvergunning kan een residentieel goed kopen, maar de financieringsvoorwaarden verschillen. Verschillende Canadese banken vereisen een hogere aanbetaling van niet-permanente bewoners, en de Canadese kredietgeschiedenis speelt een bepalende rol bij het verkrijgen van de hypotheeklening.
Een Canadese kredietgeschiedenis opbouwen
Zonder kredietgeschiedenis in Canada is het verkrijgen van een hypotheeklening onder gunstige voorwaarden een obstakel. De meeste kredietverstrekkers eisen een score van minimaal 680.
Een Fransman die net is aangekomen, heeft zelden deze score. De klassieke strategie is om een Canadese bankrekening te openen, een creditcard te verkrijgen en deze regelmatig te gebruiken gedurende enkele maanden voordat hij een lening aanvraagt. Een kredietgeschiedenis van minimaal drie maanden is doorgaans vereist voordat de bank de aanvraag in overweging neemt.
Aanbetaling en hypotheeklening in Canada: de drempels die je moet kennen
De aanbetaling (het equivalent van de eigen bijdrage in Frankrijk) varieert afhankelijk van de prijs van het onroerend goed en de status van de koper. Voor een in aanmerking komende koper stelt de CMHC specifieke drempels vast.
- Voor een aankoopprijs van 500.000 Canadese dollar of minder, bedraagt de minimale aanbetaling 5% van de prijs.
- Voor het segment tussen 500.000 en 1.500.000 Canadese dollar, stijgt het minimum naar 10% op het bovenste gedeelte.
- Boven de 1.500.000 Canadese dollar is de minimale aanbetaling 20%.
Een niet-permanente koper, zelfs als hij toestemming heeft om te kopen, moet vaak een hogere aanbetaling doen, soms het dubbele van de standaarddrempel. Deze bancaire eis (en niet wettelijke) weerspiegelt het risico dat de kredietverstrekker waarneemt.
Volgens de CMHC moeten de maandelijkse woonlasten onder de 39% van het bruto maandinkomen van de lener blijven. Het totale bedrag van de schuldaflossingen (hypotheek, kaarten, leningen) mag niet meer dan 44% van het bruto maandinkomen bedragen. Deze twee ratio’s dienen als basis voor elke beoordeling van hypotheekgeschiktheid.
Provinciale belastingen en verborgen kosten voor een buitenlandse koper in Canada
Naast de aankoopprijs en de hypotheeklening komen er verschillende lagen van kosten bij, waarvan sommige specifiek gericht zijn op buitenlandse of niet-residentiële kopers.
British Columbia en Ontario heffen extra belastingen op aankopen door niet-residenten. Deze bedragen kunnen een aanzienlijk deel van de verkoopprijs uitmaken, waardoor deze provincies aanzienlijk duurder zijn voor een Fransman zonder permanente verblijfsstatus.
- De overdrachtsbelasting (equivalent van notariskosten in Frankrijk) varieert per provincie en is voor rekening van de koper.
- De inspectie van het onroerend goed, optioneel maar sterk aanbevolen, vormt een extra kostenpost die moet worden voorzien vóór de ondertekening van het aankoopaanbod.
- De juridische kosten (advocaat of notaris afhankelijk van de provincie) dekken de controle van de eigendomsrechten, de registratie van de hypotheek en de eigendomsoverdracht.
- De hypotheekverzekering, verplicht wanneer de aanbetaling minder dan 20% bedraagt, wordt toegevoegd aan het geleende bedrag.
De rol van de vastgoedmakelaar
In Canada vertegenwoordigt de vastgoedmakelaar de koper of verkoper en zijn commissie wordt doorgaans door de verkoper betaald. Voor een Fransman die niet goed bekend is met de lokale markt, kan het inschakelen van een makelaar die gespecialiseerd is in het begeleiden van buitenlandse kopers dure fouten helpen voorkomen, met name bij het opstellen van het aankoopaanbod en de voorwaardelijke clausules (inspectie, financiering).
De Canadese vastgoedmarkt functioneert op verschillende punten anders dan de Franse markt: meerdere aanbiedingen zijn gebruikelijk in grote steden, de tijd tussen de geaccepteerde aanbieding en de overdracht is korter, en de verkoopovereenkomst zoals we die in Frankrijk kennen, bestaat niet in dezelfde vorm.
Het vastgoedproject in Canada voor een Fransman is dus eerst gebaseerd op de verduidelijking van de immigratiestatus, en vervolgens op het opbouwen van een financieel dossier dat voldoet aan de lokale vereisten. De verlenging van het federale verbod tot 2027 vereist dat men het tijdschema van het project ruim van tevoren plant, door migratieprocedures en financiële voorbereiding op elkaar af te stemmen.