Het regelgevend kader voor verhuur is tussen 2024 en 2026 meer veranderd dan in het voorgaande decennium. Het huren van een onroerend goed in alle sereniteit vereist tegenwoordig een strakke normatieve kalender, versterkte contractuele formaliteiten en diagnoses waarvan de geldigheid zonder voorafgaande kennisgeving kan vervallen. We lichten hier de technische punten toe die het verschil maken tussen een solide verhuurdossier en een aanvechtbare huurovereenkomst.
Geldigheid van diagnoses: de valstrik die een verhuurdossier ongeldig maakt
Een eigenaar die een DPE (energieprestatiecertificaat) van enkele jaren geleden opnieuw gebruikt, loopt een concreet risico. Sommige oude DPE’s zijn op 31 december 2024 vervallen, waardoor het verhuurdossier incompleet is, zelfs als de verhuurder dacht dat hij in orde was. Een verouderde diagnose op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst kan leiden tot de nietigheid van de energieclausule, of zelfs een beroep van de huurder openen.
We raden aan om de geldigheidsdatum van elke diagnose te controleren voordat de advertentie wordt opgesteld, en niet op het moment van de bezichtiging. De DPE, de elektrische diagnose, de gasdiagnose en de staat van risico’s en vervuilingen hebben elk hun eigen levensduur. Één enkele vervallen diagnose is voldoende om de hele huurovereenkomst te verzwakken.
Tegenwoordig is het mogelijk om een goed te huren met Valentin Immobilier met ondersteuning die deze controle vooraf integreert, wat onaangename verrassingen op de dag van ondertekening voorkomt.
DPE en verhuurverbod: de kalender die de verhuurstrategie verandert
De DPE bepaalt nu zelfs het recht om te verhuren, niet alleen de informatie voor de huurder. Klasse G is al uitgesloten van het verhuurpark. Klasse F volgt in 2028, en daarna klasse E in 2034. Deze kalender, voortkomend uit de Klimaat- en Resiliencewet, is vastgelegd.
Voor een verhuurder betekent dit dat een verhuurinvestering die vandaag klasse F heeft, een beperkte rendementsperiode van minder dan twee jaar heeft zonder energierenovaties. De afweging tussen renovatie en verkoop moet nu worden gemaakt, niet vlak voor de deadline.
Vooruitzien in plaats van lijden onder de afwaardering
Een goed dat klasse E heeft, blijft verhuurbaar tot 2034, maar de huurwaarde zal mechanisch dalen naarmate huurders de voorkeur geven aan beter geklasseerde woningen. De energieclassificatie beïnvloedt direct de huurprijs die de markt accepteert.
We zien dat verhuurders die renovatiewerkzaamheden aan isolatie of ketelvervanging uitvoeren vóór de wettelijke deadline een beter huurresultaat behalen dan degenen die tot het laatste moment wachten, wanneer de vakmensen overbelast zijn en de materiaalkosten hoger zijn.
Standaard huurovereenkomst: de nieuwe verplichte vermeldingen sinds oktober 2026
Een decreet gepubliceerd in juli 2026 vereist een nieuwe standaard huurovereenkomst voor alle huurovereenkomsten die vanaf 1 oktober 2026 worden gesloten of vernieuwd. De wijzigingen hebben betrekking op de verplichte vermeldingen en bijlagen, met een aanzienlijke versterking van de informatie met betrekking tot de energieprestaties en de fatsoenlijkheid van de woning.
Concreet moet de huurovereenkomst nu specifieke gegevens uit de DPE bevatten en expliciet vermelden dat aan de criteria voor energiefatsoenlijkheid wordt voldaan. Een overeenkomst die op een oud model is opgesteld, blijft geldig voor lopende huurovereenkomsten, maar elke vernieuwing of nieuwe ondertekening moet voldoen aan de nieuwe formaliteiten.
Wat dit verandert voor de verhuurder
- Elke huurovereenkomst moet de energieklasse van de woning en de verbruiksgegevens uit de geldige DPE bevatten, anders kan de huurder deze aanvechten.
- De verplichte bijlagen omvatten nu een versterkt fatsoenlijkheidsdeel, dat de minimale criteria voor oppervlakte, ventilatie en waterdichtheid gedetailleerd beschrijft.
- Een onvolledige huurovereenkomst met deze vermeldingen stelt de verhuurder bloot aan een verzoek om conformiteit, met de mogelijkheid van opschorting van de huur door een gerechtelijke beslissing.
Huurwaarborg: kiezen tussen borg en verzekering voor onbetaalde huren
De huurwaarborg blijft het meest voorkomende punt van wrijving tussen verhuurders en huurders. Twee systemen bestaan naast elkaar, en ze zijn niet cumulatief voor dezelfde huurovereenkomst voor dezelfde huurder.
De borg van een natuurlijke persoon (een naaste die garant staat) blijft de meest voorkomende oplossing, maar heeft een structureel nadeel: in geval van wanbetaling verloopt de inning bij de garant via een langdurige gerechtelijke procedure. De verzekering voor onbetaalde huren dekt het risico vanaf de eerste maand van wanbetaling, met directe compensatie voor de verhuurder.
Selectiecriteria afhankelijk van het profiel van de huurder
- Voor een huurder met een vast contract en stabiele inkomsten die meerdere keren het bedrag van de huur vertegenwoordigen, is het gemakkelijk en tegen een beheersbare kostprijs om een verzekering voor onbetaalde huren af te sluiten.
- Voor een huurder met een tijdelijk contract, zelfstandige of student kan de borg van een natuurlijke persoon of een systeem zoals de Visale-garantie (gratis, gekoppeld aan Action Logement) de enige optie zijn die door de verzekeraar wordt geaccepteerd.
- Voor een mobiliteitscontract is de Visale-garantie het referentiemechanisme, terwijl de klassieke borg op dit type contract verboden is.
De keuze voor de waarborg moet vóór de publicatie van de advertentie worden gemaakt, omdat deze de vereiste documenten in het dossier van de kandidaat en de tegenwerpbare selectiecriteria bepaalt.
Inventaris: het document dat de verhuurder echt beschermt
Een slordige inventaris kost meer dan een maand leegstand. Het is het enige document dat aan het einde van de huurovereenkomst kan worden ingeroepen om een inhouding op de borg te rechtvaardigen. Elke ruimte, elk apparaat, elke bekleding moet nauwkeurig worden beschreven.
We raden een gedateerde fotografische inventaris aan, uitgevoerd in aanwezigheid van beide partijen. De speciale applicaties produceren een elektronisch ondertekend PDF-document, dat moeilijker te betwisten is dan een handgeschreven formulier.
Een vaak verwaarloosd punt: de eindinventaris moet post voor post worden vergeleken met de begininventaris. Zonder deze overeenkomst verliest de verhuurder zijn mogelijkheid om schade aan de vertrekkende huurder toe te rekenen, zelfs als deze duidelijk is.
Het huren van een onroerend goed in alle sereniteit berust minder op intuïtie dan op documentair rigoureus. De energiekalender, het nieuwe standaardcontract en de keuze van de huurwaarborg vormen een technisch drieluik dat elke verhuurder moet vergrendelen voordat hij zelfs maar een advertentie plaatst.